Ile kosztuje remont starego domu w 2026 - Kompleksowy cennik etap po etapie
Zaktualizowano: 28.01.2026 
532 Ponad 90% osób remontujących stary dom przyznaje, że ostateczny kosztorys przekroczył ich początkowe założenia o co najmniej 30%. Kupując budynek z historią, nie kupujesz tylko murów, ale też cały zestaw ukrytych wyzwań, których nie widać gołym okiem przy pierwszej wizycie. My przeanalizowaliśmy setki kosztorysów z 2026 roku i rozmawialiśmy z dziesiątkami fachowców, abyś Ty mógł uniknąć finansowej pułapki. Ten poradnik to Twoja mapa drogowa, która przeprowadzi Cię przez labirynt wydatków – od pękających fundamentów po wybór klamki do drzwi wejściowych.
Od czego zacząć, czyli czy ten dom w ogóle warto ratować?
Zanim wbijesz pierwszą łopatę lub kupisz pierwszy worek tynku, musisz wiedzieć, z czym się mierzysz. Remont starego domu to nie tylko malowanie ścian, to często walka o stabilność konstrukcji. Pierwszym błędem, który kosztuje tysiące złotych, jest pominięcie rzetelnej oceny stanu technicznego.
Ekspertyza techniczna – Twoja polisa ubezpieczeniowa
Zatrudnienie uprawnionego konstruktora to wydatek rzędu 2 500 – 5 500 zł. Choć ta kwota może wydawać się wysoka na starcie, to właśnie on powie Ci, czy fundamenty wymagają podbicia i czy strop nie zawali się pod ciężarem nowej wylewki. To trochę jak badanie u lekarza przed maratonem – bez tego możesz nie dobiec do mety.
W 2026 roku standardy energetyczne są niezwykle rygorystyczne. Stary dom, który "oddycha" przez nieszczelne okna, w dzisiejszych realiach jest po prostu nieopłacalny w utrzymaniu. My sprawdziliśmy, że kompleksowy audyt energetyczny, kosztujący około 1 200 – 2 000 zł, jest niezbędny, jeśli planujesz ubiegać się o wysokie dotacje z programu Czyste Powietrze. Bez audytu Twoje szanse na maksymalne dofinansowanie drastycznie spadają.
Ocena wilgoci i grzyba
To absolutny priorytet. Jeśli w piwnicy czuć zapach stęchlizny, a na ścianach widać wykwity, czeka Cię kosztowna walka z wilgocią kapilarną. Brak izolacji poziomej w domach sprzed 50 lat to norma. Koszt iniekcji krystalicznej (tworzenia nowej bariery dla wody) to obecnie 350 – 600 zł za metr bieżący ściany.
Etap 1: Wyburzenia, fundamenty i wzmocnienia konstrukcji
Prace przygotowawcze to moment, w którym generujesz najwięcej gruzu i... stresu. Wyburzenie ściany nośnej to nie tylko kwestia młota pneumatycznego, to konieczność zaprojektowania i montażu podciągu (stalowej belki, np. HEB 200), który przejmie obciążenia. W 2026 roku koszt wykucia otworu w ścianie nośnej wraz z osadzeniem nadproża to wydatek rzędu 1 200 – 2 500 zł za jeden punkt.
Jeśli Twój dom "siada" (widzisz ukośne pęknięcia nad oknami), fundamenty wymagają wzmocnienia. Podbijanie fundamentów metodą tradycyjną to kosztowna i żmudna praca. My szacujemy, że za metr bieżący takiej operacji zapłacisz od 900 do 1 400 zł. Czy to dużo? Cóż, alternatywą jest patrzenie, jak Twój dom powoli zamienia się w malowniczą ruinę, a to raczej nie jest cel Twojej inwestycji.
UWAGA NA AZBEST!
Wciąż wiele starych domów ma dachy pokryte eternitem. Pamiętaj, że nie możesz go zdjąć samodzielnie. Specjalistyczna firma za demontaż, transport i utylizację azbestu policzy sobie około 35 – 55 zł za m². Próba oszczędności na tym etapie i wyrzucenie płyt do lasu może skończyć się mandatem liczonym w dziesiątkach tysięcy złotych.
Etap 2: Nowy dach nad głową
Dach to najdroższy element konstrukcyjny podczas remontu. Rzadko zdarza się, by stara więźba nadawała się do ponownego wykorzystania bez żadnych poprawek. Drewno po 40 latach często jest zainfekowane przez szkodniki lub po prostu spróchniałe. My rekomendujemy, by przy kapitalnym remoncie wymienić całość, zwłaszcza jeśli planujesz adaptację poddasza.
| Element prac dachowych | Cena materiału (m²) | Cena robocizny (m²) |
|---|---|---|
| Wymiana więźby dachowej | 80 – 130 zł | 60 – 100 zł |
| Blachodachówka (np. Pruszyński) | 45 – 75 zł | 50 – 85 zł |
| Dachówka ceramiczna | 70 – 160 zł | 100 – 140 zł |
| Ocieplenie wełną (30 cm) | 50 – 90 zł | 45 – 70 zł |
Pamiętaj o oknach dachowych. W 2026 roku standardem są okna trzyszybowe o niskim współczynniku przenikania ciepła (np. modele Velux czy Fakro). Koszt jednego okna z montażem i kołnierzem to obecnie 2 500 – 4 500 zł. Czy zastanawiałeś się kiedyś, dlaczego dekarze zawsze piją kawę w kubkach termicznych? Bo wiedzą, jak ważna jest izolacja – i tak samo powinieneś podejść do swojego dachu.
Etap 3: Termomodernizacja – ocieplenie i stolarka
W 2026 roku nie pytamy "czy" ocieplać, ale "czym" i "jak grubo". Przepisy wymuszają stosowanie izolacji o grubości co najmniej 20 cm dla styropianu grafitowego. Koszt kompleksowego wykonania elewacji (styropian, klej, siatka, tynk silikonowy) to wydatek rzędu 280 – 380 zł za m². My sprawdziliśmy, że wybór wysokiej jakości systemów, takich jak Ceresit Ceretherm, pozwala na uniknięcie problemów z pękaniem tynku po dwóch sezonach.
Wymiana okien i drzwi
Stara stolarka to największy "złodziej" ciepła. Wymiana okien na nowoczesne, energooszczędne pakiety 3-szybowe to koszt około 1 300 – 2 200 zł za m² (z montażem). Drzwi wejściowe, które realnie zatrzymują mróz, kosztują od 4 500 zł w górę. My radzimy: zainwestuj w tzw. ciepły montaż (na taśmach), który zapobiega powstawaniu mostków termicznych przy ościeżnicy.
Etap 4: Instalacje – serce i układ nerwowy domu
To etap, który boli najbardziej, bo po tynkowaniu... w ogóle go nie widać. Jednak oszczędzanie na elektryce czy hydraulice w starym domu to proszenie się o pożar lub zalanie. Stare rury stalowe i instalacje elektryczne z aluminium nadają się tylko na złom.
- ⭐ Instalacja elektryczna: Średni koszt wykonania jednego punktu (gniazdko, wypust oświetleniowy) wraz z materiałem to 120 – 180 zł. W domu 120 m² przygotuj się na wydatek około 15 000 – 22 000 zł.
- ⭐ Wod-kan: Wymiana pionów i podejść pod sanitariaty w całym domu to koszt rzędu 12 000 – 20 000 zł.
- ⭐ System grzewczy: Tutaj rewolucja 2026 roku trwa w najlepsze. Montaż pompy ciepła typu powietrze-woda (np. marki Panasonic lub Viessmann) wraz z instalacją podłogową to koszt rzędu 45 000 – 70 000 zł.
Wybór ogrzewania podłogowego w całym domu (koszt ok. 160 – 220 zł/m²) jest najsensowniejszy przy pompie ciepła, ponieważ pracuje ona na niskich temperaturach zasilania. Jeśli zostawisz stare kaloryfery, Twoje rachunki za prąd mogą Cię niemile zaskoczyć. No, chyba że planujesz uprawiać w salonie rośliny tropikalne wymagające stałych 25 stopni przy minimalnej wydajności.
Etap 5: Wykończenie wnętrz – tam, gdzie znika reszta budżetu
Kiedy mury są już suche i ciepłe, czas na estetykę. W starych domach ściany rzadko trzymają piony i poziomy. Zapomnij o prostym malowaniu. Najprawdopodobniej będziesz musiał położyć tynki maszynowe (50 – 75 zł/m²) lub gładzie gipsowe (45 – 65 zł/m²).
Jak rozpoznać, czy tynk nadaje się do skucia? Prosty test 30-sekundowy
Opukaj ścianę rączką śrubokręta. Jeśli usłyszysz głuchy dźwięk ("odparzenie"), tynk stracił przyczepność do muru. Nawet jeśli go pomalujesz najdroższą farbą, za rok odpadnie razem z nią. W takim przypadku lepiej skuć wszystko do gołej cegły (koszt ok. 25 – 40 zł/m²) i zacząć od nowa. Przed tynkowaniem zawsze użyj gruntu głęboko penetrującego, np. Ceresit CT 17.
Podłogi w starych domach to często legary i deski, pod którymi znajduje się polepa. Usunięcie tego i wykonanie nowych wylewek z izolacją (styropian posadzkowy) to koszt około 140 – 200 zł/m². My zauważyliśmy, że coraz więcej osób decyduje się na panele winylowe SPC, które są odporne na wilgoć i świetnie przewodzą ciepło z "podłogówki", a ich cena z montażem to około 130 – 220 zł/m².
Całkowity kosztorys 2026 – ile to kosztuje w praktyce?
Przygotowaliśmy dwa scenariusze dla domów o różnej powierzchni. Ceny obejmują standard średni – bez złoconych kranów, ale z solidnymi materiałami, które przetrwają lata.
| Zakres prac | Dom 100 m² (zł) | Dom 150 m² (zł) |
|---|---|---|
| Dach i konstrukcja | 60 000 – 85 000 | 85 000 – 130 000 |
| Elewacja i okna | 55 000 – 80 000 | 75 000 – 110 000 |
| Instalacje (z pompą ciepła) | 70 000 – 95 000 | 85 000 – 120 000 |
| Wykończenie (pod klucz) | 120 000 – 180 000 | 180 000 – 260 000 |
| Suma całkowita | 305 000 – 440 000 | 425 000 – 620 000 |
Łatwo zauważyć, że średni koszt kapitalnego remontu starego domu w 2026 roku oscyluje w granicach 3 000 – 4 500 zł za m². Czy to dużo? Budowa nowego domu w stanie deweloperskim kosztuje obecnie około 6 000 – 7 500 zł za m². Remont nadal się opłaca, o ile nie kupiłeś domu, który jest ruiną konstrukcyjną.
Dotacje i ulgi w 2026 roku – jak odzyskać część pieniędzy?
Nie musisz finansować wszystkiego z własnej kieszeni. W 2026 roku programy wspierające termomodernizację są jeszcze bardziej ukierunkowane na "głęboką odnowę".
Program Czyste Powietrze
W 2026 roku możesz otrzymać nawet do 136 200 zł (a w najwyższym poziomie dofinansowania nawet 100% kosztów netto) na wymianę kopciucha, ocieplenie ścian i dachu. Warunkiem jest przeprowadzenie audytu energetycznego i osiągnięcie wskaźnika kompleksowej termomodernizacji. My sprawdziliśmy, że środki są wypłacane sprawnie, ale dokumentacja musi być bezbłędna.
Dodatkowo pamiętaj o uldze termomodernizacyjnej. Pozwala ona odliczyć od dochodu wydatki na materiały i usługi związane z ociepleniem domu oraz wymianą instalacji do kwoty 53 000 zł na każdego współwłaściciela. Dla małżeństwa to aż 106 000 zł odpisu, co realnie przekłada się na kilkanaście tysięcy złotych zwrotu podatku. To prawie tyle, ile wydasz na nowe meble do kuchni – całkiem niezły prezent od fiskusa, prawda?
Pułapki i ukryte koszty – jak nie zbankrutować?
Remont to proces dynamiczny. My zawsze radzimy naszym czytelnikom, aby do wyliczonego budżetu dopisali 20% rezerwy na tzw. "niespodzianki". Co to może być? Próchniejąca belka ukryta pod tynkiem, konieczność wymiany przyłącza wodnego, którego nie było w planach, czy nagły wzrost cen stali.
Kolejną pułapką jest wybór ekipy "z polecenia od szwagra", która obiecuje zrobić wszystko dwa razy taniej. W 2026 roku profesjonalne ekipy mają terminy zajęte na pół roku w przód. Jeśli ktoś jest dostępny "od zaraz" i chce połowę stawki rynkowej, bądź czujny. Poprawki po niefachowym wykonaniu instalacji ogrzewania podłogowego mogą kosztować więcej niż pierwotny montaż – wiąże się to ze skuwaniem nowej wylewki i kafelków.
Jak zaoszczędzić bez utraty jakości?
- ✔ Kupuj materiały zimą: Wiele hurtowni oferuje wtedy rabaty na materiały izolacyjne i chemię budowlaną.
- ✔ Samodzielne prace pomocnicze: Skuwanie tynków, demontaż starych podłóg czy wywóz gruzu możesz zrobić sam. Zaoszczędzisz na tym od 5 000 do 15 000 zł.
- ✔ Ujednolicona stolarka: Wybierając standardowe wymiary okien zamiast tych na wymiar, obniżysz koszt stolarki o ok. 15%.
Czy remont starego domu w 2026 roku ma sens? Tak, jeśli cenisz sobie unikalny klimat i lokalizację, której nie znajdziesz na nowym osiedlu deweloperskim. Kluczem jest jednak chłodna kalkulacja i świadomość, że dom to system naczyń połączonych. My trzymamy kciuki za Twoją inwestycję – niech mury będą suche, a ekipy terminowe!
Często zadawane pytania o koszt remontu domu
Czy lepiej remontować stary dom, czy go zburzyć i postawić nowy?
Jeśli koszty remontu przekraczają 70-80% kosztów budowy nowego domu, warto rozważyć rozbiórkę. Wyjątkiem są budynki o unikalnej architekturze lub w strefie ochrony konserwatorskiej. W 2026 roku, przy obecnych cenach utylizacji gruzu, rozbiórka i budowa od zera jest zazwyczaj o 20-30% droższa niż kapitalny remont.
Ile trwa generalny remont starego domu?
Przy sprawnej organizacji i dostępności ekip, proces ten trwa od 6 do 12 miesięcy. Najwięcej czasu zajmują procesy mokre (schnięcie tynków i wylewek) oraz prace przy dachu. Jeśli planujesz wprowadzkę "na święta", zacznij planowanie co najmniej w styczniu poprzedniego roku.
Czy można dostać dotację na remont, jeśli dom nie jest jeszcze ocieplony?
Tak, program Czyste Powietrze promuje właśnie takie budynki. Możesz uzyskać środki zarówno na ocieplenie, jak i wymianę starego pieca. Ważne, aby kolejność prac była zgodna z audytem – najpierw termomodernizacja przegród, potem instalacja nowego źródła ciepła o dopasowanej mocy.
Jaka jest różnica w cenie między ociepleniem wełną a styropianem?
Ocieplenie wełną mineralną jest o około 30-50% droższe (materiał + robocizna) niż styropianem. Wełna zapewnia jednak lepszą izolację akustyczną i jest paroprzepuszczalna, co w przypadku starych murów z cegły może być kluczowe dla uniknięcia wilgoci wewnątrz pomieszczeń.
Czy muszę wymieniać całą instalację elektryczną w domu z lat 80.?
Zdecydowanie tak. Instalacje z tamtego okresu były projektowane pod znacznie mniejsze obciążenia – nie uwzględniały płyt indukcyjnych, zmywarek czy pomp ciepła. Aluminium po latach staje się kruche, co stwarza realne ryzyko pożaru przy nowoczesnym użytkowaniu domu.
Opinie i dyskusja
Masz jakieś pytania lub cenne wskazówki, których nie ma w artykule? Każdy komentarz to pomoc dla całej społeczności!